Alquilar en Mendoza: del “fenómeno Airbnb” a la desesperación de no encontrar una vivienda

Sociedad

Durante la presentación del trabajo en conjunto, María Victoria Boix, directora del programa Ciudades de Cippec, aseguró: "Estamos a 40 años del inicio de la democracia. Tenemos esta deuda pendiente, que es muy fuerte, muy acuciante, y nos afecta la calidad de vida a todos y todas".

Boix hizo hincapié en que la definición de vivienda no es solo la de la Real Academia Española (RAE), sino que "una vivienda adecuada tiene también acceso a servicios, hay infraestructuras, instalaciones, material de calidad, pisos, techos, paredes, seguridad de la tenencia”. “En Argentina, uno de cada tres hogares, más de 4 millones de hogares a nivel país, no cumplen con estas condiciones”, remarcó.

De esos 4 millones, un tercio son directamente “inhabitables” y los casi 3 millones restantes necesitan de una reforma edilicia, de un mejoramiento en los materiales de la construcción o del acceso a un servicio básico: a pesar del aumento que reflejó el Censo 2022 en la cantidad de hogares con desagüe a la red pública (el 62 % del total de hogares para este último año) y con agua que proviene de la red (el 85 % del total), la cantidad de familias en situación vulnerable continúa siendo alarmante.  La gran mayoría de estas viviendas se encuentra dentro de los 5687 barrios populares que existen en la Argentina, según el registro del Renabap. Allí viven más de 5 millones de personas, de las cuales el 90 % no tiene acceso al agua, el 66 % no tiene acceso a la energía eléctrica, el 97 % no tiene acceso a la red cloacal y el 99 % no tiene acceso al gas natural. 

Foto: Télam

Alquiler

Organizaciones y entidades dedicadas a la problemática habitacional aseguraron que el porcentaje de hogares alquilados en la Argentina es del 20 %, según el último censo de 2022, el 4 % más que en el anterior relevamiento nacional, de 2010. “Es un montón de gente que el Estado tiene que tener en cuenta sí o sí. Si se continúa haciendo política para obtener la ‘vivienda propia’, no vamos a llegar a ningún lado. Cada vez más personas van a nacer inquilinas y, seguramente, toda su vida serán inquilinas, por lo que se necesitan reformas urgentes en esta materia”, señaló Fernando Bercovich, sociólogo del programa Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ).

Los cambios sociales de los últimos años hicieron que las familias sean cada vez más chicas, lo que genera más demanda de inmuebles en el mercado. Sin embargo, como el acceso al crédito en Argentina es muy bajo (este representa solamente el 0,59 % del PBI total del país, mientras que en Paraguay este es del 4 % del total del PBI, y en Chile, del 25 %), esta demanda se traduce en general en una mayor presión sobre los alquileres y no sobre la compra de propiedades. 

Ante una alta demanda de viviendas para alquiler, los precios suben y se alejan del salario real. De los más de 2 millones de familias que alquilan, el 32 % dedica más de la mitad de sus ingresos al alquiler: es decir, les queda solamente la mitad o menos de su salario para alimentos, salud, educación y esparcimiento. 

Además, como muestra el informe, existe un bajo cumplimiento de la Ley de Alquileres: el 77 % de quienes alquilan asume aumentos por fuera de la Ley de Alquileres. Los altos precios de los alquileres están relacionados con la baja oferta de los inmuebles para ese uso: en Argentina, hay 30 mil unidades enteras ofertadas en Airbnb, lo que demuestra el creciente aumento de vivienda ociosa y destinada al alquiler turístico; esto impacta de manera casi directa en la oferta de unidades. 

En este sentido, otro dato que se mostró como preocupante es el crecimiento de la vivienda ociosa y de alquileres turísticos: entre 2018 y 2023, aumentaron en el 45 % y pasaron de 118 mil a casi 200 mil, mientras que hay muchas viviendas destinadas a alquileres temporarios. Ante esta situación, las organizaciones proponen llevar a cabo un programa que aplique el artículo 17 de la Ley Nacional de Alquileres y que el este sea "sustentable en términos financieros, y contar con mecanismos de financiamiento que garanticen su sustentabilidad y, al mismo tiempo, guíen la inversión privada en vivienda en alquiler".

La propuesta contempla "restricciones tributarias al suelo urbano ocioso (vivienda vacías y baldíos); regulaciones a nivel provincial y local del alquiler temporario (cobro de tasas y límites por zona); aplicación de los instrumentos de captación de plusvalías urbanas (propiciar el cobro en metros cuadrados)", entre otras.

Posibles soluciones

Se identifica un consenso entre las personas entrevistadas en torno a que es necesario atender esta problemática y crear herramientas para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler.  “Sin embargo, se advierten diversas miradas sobre cómo abordar esta problemática. Algunas propuestas refieren a una mayor regulación del mercado de alquileres por parte del Estado, que garantice una relación justa entre propietarios e inquilinos, mientras que otras apuntan a incentivos para ampliar la oferta”, dice el informe.

En líneas generales –sigue el documento–, los principales acuerdos en torno a las políticas habitacionales apuntan a la diversificación de las propuestas para atender las distintas necesidades habitacionales, reconociendo las distintas modalidades del habitar y ampliando las formas de producción de la vivienda, lo que implica incorporar a otros actores (empresas, organizaciones sociales, instituciones académicas, etc.), otros criterios (sustentabilidad y perspectiva de género) y otros mecanismos en la política habitacional. 

Recomendaciones

La política integrada de mejoramiento de viviendas plantea una estrategia nacional masiva que cuenta con tres componentes fundamentales:  

• Asistencia financiera a hogares beneficiarios, beneficiarias –propietarios, propietarias que viven o alquilan sus viviendas, o disponen de un inmueble vacío que requiere mejoras para ser alquilado–, segmentada de acuerdo a sus necesidades (subsidios, créditos hipotecarios con o sin tasa subsidiada) y de corto plazo, que se canalizará a través del sector público y del sector privado. En el caso de los hogares con jefatura femenina, se otorgarán facilidades adicionales. En todos los casos, se deberá solicitar la rendición de cuentas del uso de los recursos;
• Asistencia técnica obligatoria durante todo el proceso, que garantice la necesidad y viabilidad de la refacción, la calidad de la construcción y la entrega de certificaciones, en pos de una mayor sustentabilidad y perdurabilidad de las viviendas;
• Articulación interjurisdiccional entre la política de mejoramiento y los procesos subnacionales de planificación y ordenamiento territorial, a través de incentivos fiscales para gobiernos y personas físicas (por ejemplo, exenciones impositivas a la ampliación o refacción) localizados en áreas que se definan como prioritarias y/o de interés. Dichos procesos de planificación contemplan la integración socio-urbana, la planificación territorial y la provisión de infraestructura, que deben estar alineados con la política de mejoramiento para garantizar su eficacia e impacto.