Consultamos al especialista Miguel Ángel Astorga, corredor público inmobiliario y presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, ante el surgimiento del tópico sobre la problemática habitacional. Esto explicó el referente sobre los siguientes temas:

Saturación del mercado de alquileres

La gente llega al sistema locativo simplemente porque no puede acceder a su primera vivienda debido a que no están dadas las condiciones. Los créditos que se dan hoy son un mal menor, porque al menos brindan una solución.

En los últimos 20 años no se han construido propiedades de una sola planta destinadas al mercado locativo. Los desarrollistas decidieron que en un mismo terreno pueden hacer dúplex o propiedad horizontal para elevar su rentabilidad y poder alcanzar en forma conjunta el 1 % de rentabilidad, valor histórico de referencia del mercado inmobiliario con relación al valor de venta. Posibilidades de viviendas de una sola planta se encuentran únicamente en los barrios privados o en las afueras de la ciudad.

Con el Procrear anterior, a pesar de ser selectivo y no masivo, había una solución. Ahora, con el nuevo Procrear designado por puntaje de acuerdo a la vulnerabilidad social de la familia, se sigue necesitando cumplimentar ciertos requisitos, como los ingresos en blanco. Si uno habla de vulnerabilidad social, habla de bajos recursos y de recursos que no están declarados. Cuando se solicite el crédito se va a considerar sólo el sueldo en blanco. Sigue siendo una solución para pocos.

Con la nueva opción de sumar bonos de sueldo del grupo familiar directo también existen complicaciones. Finalmente, cuando llegue la cuota para pagar, estará a cargo solo del adjudicatario. 

Si uno quiere tomar la decisión correcta, tiene que manejar todas las variables. Para hacer una buena elección tiene que conocer todo, leer todo, sacarse todas las dudas, repreguntar. Lo peor que le puede pasar a la gente es que le gane la ansiedad a la hora de decidir.
 

Ley de Alquileres

Estamos convencidos de que esta ley no va a funcionar. Desde el año 1930 hasta la fecha siempre se intentó regular el mercado locativo. La prueba más fehaciente se dio en el gobierno de Perón cuando decidió congelar los alquileres, por lo que muchos afirman que el actual déficit habitacional proviene de ese momento.

Se desprenden tres grandes problemáticas. La primera se vincula con el propietario, cuando se pregunte cuál será su rentabilidad. Esta va a depender del Indec y del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y, ante el menor conflicto con su rentabilidad, la reacción será sacarlo del mercado locativo. Como segunda reacción tenemos a los constructores, que pierden todo incentivo de construir para alquilar. Y por última reacción, se observa que tampoco se va a querer comprar una vivienda para colocarla en el mercado locativo, donde la idea de que el mismo alquiler va pagando la cuota se pierde por completo.

Los aspectos bondadosos que va a tener la ley –como la regulación del mercado, la fijación de los montos de alquiler y la no indexación de los cánones, entre otras cosas– se pierden porque no habrá oferta a la cual regular y su reducción no hará más que aumentar los cánones de alquiler. La situación está mal enfocada: si se construye con destino locativo, los precios de los alquileres bajarán por sí mismos y no serán necesarias leyes como esta. Además, si también se controlase la inflación, no habría ajuste de alquileres año tras año y, de nuevo, no se necesitaría esta ley.

La ley pretende proteger al que cree más débil, el arrendatario, pero esto no es así. El arrendatario tiene la última palabra; si le parece caro, no lo alquila y se termina el problema. El tema es que los políticos toman a los inmuebles en alquiler para solucionar un problema habitacional que va por otro lado. La solución es la recomposición salarial y el incentivo a la construcción.
 

Los créditos UVI y Procrear

Los créditos UVI acá no funcionan, porque de este lado de la república somos muy conservadores.

Al ser tan conservadores, la cultura no nos permite salir y tomar riesgos. Pero si trazamos una directriz desde Córdoba, partiendo el país en dos, hacia el lado Este funciona bien, porque hay otra cultura mucho más dinámica y arriesgada.

El otro problema son los montos prestados. Te prestan hasta 2,5 millones de pesos para compra de viviendas usadas y, cuando se busca, no se encuentra más que un departamento de 60 m2 por ese precio.

También hay que sumar el inconveniente del ahorro previo. El banco va a prestar hasta el 70 % del valor de tasación del inmueble (el valor de tasación generalmente es inferior al valor de venta). Entonces, si sumamos este 30 % que el banco no cubre a la diferencia que existe entre el precio de tasación y el de venta, el ahorro previo que hay que tener es un monto importante: en un crédito de 1 millón de pesos puede significar cerca de 350 mil pesos. 
 

Ofertas habitacionales que se esperan a mediano plazo

Hoy nadie construye. Se están terminando los complejos que se empezaron en 2014-2015, pero no se están comenzando nuevos proyectos. El problema que surge de esto es que estas viviendas nuevas ya están comprometidas. Se esperan inversiones extranjeras, pero grandes, de 7 u 8 millones de dólares o más. 

Precios promedio de alquileres en Mendoza

• Microcentro: propiedad de dos dormitorios, 60 m2, $ 5000 más expensas.
• Godoy Cruz: propiedad de dos dormitorios, 60 m2, $ 4500 más expensas.
• Guaymallén: propiedad de dos dormitorios, 60 m2, $ 4500/4600 más expensas.
• Las Heras: propiedad de dos dormitorios, 60 m2, $ 4000 más expensas (hoy ya no se encuentran diferencias de hasta el 50 % con relación al microcentro, debido a que se ha revalorizado mucho la zona).

Hay muchos dúplex y departamentos pero pocas casas. Las casas que hay son las que se están sumando a los barrios, pero en las periferias con alquileres entre $ 6000 y $ 8000 para tres habitaciones, garage y patio.