El miércoles 20 de diciembre por la noche, el presidente de la Nación Javier Milei habló por cadena nacional y anunció las medidas de desregulación económica contempladas en el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, titulado: “Bases para la reconstrucción de la Economía argentina”, que comenzará a regir desde el 29 de diciembre. Dentro de los 10 días desde su publicación, deberá ser enviado al Congreso para que sea analizado por una Comisión Bicameral y luego lo traten ambas cámaras para evaluar su rechazo. En él se eliminan o modifican cientos de leyes y decretos, entre ellos, la Ley de Alquileres, aprobada en junio de 2020 y recientemente reformada.

En líneas generales, los cambios no incluyen a los alquileres en curso, que continuarán rigiéndose por la ley vigente hasta el momento de la confirmación del DNU: solo los nuevos contratos estarán alcanzados por la desregulación. A partir de ahora, el propietario o la propietaria y el inquilino o inquilina deberán negociar la duración del contrato y la variación de los aumentos. Además, los contratos se podrán registrar por montos en dólares.  

De esta manera, la derogación de la normativa que rige los alquileres podría traer controversias a futuro, aunque todo está por verse. Lo cierto es que los acuerdos habitacionales a largo plazo volverían a regirse por el Código Civil y Comercial de 2015, en caso de que el DNU sea avalado. 

En este sentido, Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, sostuvo que la oferta de inmuebles para alquiler va a demorar unos meses en restablecerse porque el mercado estará a la expectativa de lo que suceda en el Congreso.

“Hoy, con lo que establece la ley, se hace imposible alquilar. La situación nos hace tener que elegir entre comer o pagar el alquiler. Es una situación preocupante y, más que nada, desesperanzadora. Pasaron casi cuatro años desde su primera modificación y seguimos preguntándonos si hay o no que derogarla o modificarla. Es una vergüenza lo que han hecho con los que alquilamos”, expresó a Unidiversidad  Sergio Guzmán, inquilino por más de 10 años.

La Comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo tiene, a su vez, 10 días hábiles desde el ingreso del decreto al Parlamento para someter el texto a tratamiento y debate de los y las legisladoras / Foto: Clarín

“Desde marzo de este año venimos con la incertidumbre y especulación de que se puede modificar o se puede derogar la Ley de Alquileres. Ante cada especulación, realmente, se profundizan la informalidad, la retracción de la oferta y la presión del mercado inmobiliario para crear una expectativa de que la Ley de Alquileres pueda cambiar. Eso hace que el precio aumente por encima de las expectativas o de lo que realmente debería valer hoy una vivienda”, agregó Guzmán en referencia a las subas.

Para el abogado especializado en derecho inmobiliario, Adán Masi, la polémica ley que da sus últimos pasos terminó favoreciendo a los propietarios. “Son quienes aumentaron los montos de alquiler ante la poca oferta y gran demanda, e incrementaron también los requisitos para alquilar, cuando, en realidad, la intención fue beneficiar al inquilino. Este año, los alquileres en general experimentaron un aumento superior al 300 % interanual”, dijo.

Lo que estipula el DNU

• Artículo 256: Sustitúyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N.° 26994 y sus modificatorias por el siguiente:
• Artículo 1199: Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
• En caso de que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará el que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos (como alquiler de oficinas o locales) será de tres (3) años.

Este año, los alquileres en general experimentaron un aumento superior al 300 % interanual / Foto: Clarín

En resumen, el mercado se regirá por el Código Civil y Comercial de la Nación que fue reformado en 2015. Además, se liberará la posibilidad de hacer los contratos en todo tipo de monedas, como pesos, dólares y euros, entre otras.

“Lo beneficioso de esta derogación es que las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos -en caso de que el precio estuviera fijado en moneda nacional- o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, detalló a este medio Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.

Otra realidad que llega con la derogación de la ley anterior es que los contratos ya no se deberán inscribir en la AFIP.

Los expertos en el mercado inmobiliario sostienen que hay que reconocer un aspecto muy positivo de la ley 27551 (sancionada en junio de 2020) y que se mantuvo en la última reforma –ley 27737, modificada en octubre de 2023–, que es la posibilidad de indexar los contratos. Si la derogación es total, entonces esta posibilidad se perdería.

El mercado se regirá por el Código Civil y Comercial de la Nación. Foto: La Nación

“Lo que habría que hacer es una reforma legislativa en la cual se deroguen parcialmente algunos artículos de ambas leyes, se fija otra vez el plazo mínimo de 2 años y se da libertad tanto en el mecanismo como en la periodicidad de establecer los ajustes del contrato, siempre manteniendo la posibilidad de indexar”, aclaró Masi.

Por otro lado, Irrera sostuvo que si se deroga la ley, habría más dueños o dueñas que volverían a destinar sus inmuebles al alquiler tradicional. 

“Debería considerarse una ley de desalojo exprés y poder actualizar libremente los ajustes. Esto redundará en una mayor oferta y, por ende, en precios morigerados. Además, activaría el mercado de venta y construcción, y devolvería a los inmuebles su rol de resguardo de valor. Quien se oponga será porque no es inquilino o no vivió la desesperación de buscar inmuebles en alquiler con oferta nula, como lo ha sido últimamente”, señaló.

Acuerdos vigentes

Actualmente, se calcula que en Argentina existen más de 8 millones de inquilinos e inquilinas. Los acuerdos a tres años y ajustes interanuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) y los pocos que comenzaron a realizarse desde el 18 de octubre, también a tres años y con ajustes semestrales a través del método Casa Propia, seguirán vigentes.

Con esta derogación de la normativa, por lo menos hasta 2026, convivirán tres tipos de contratos de alquiler en la Argentina. Foto: La Nación

“En caso de derogación de la actual ley, los contratos que se firmaron con anterioridad permanecerán vigentes en los mismos términos y condiciones hasta su finalización”, remarcó el abogado especializado en derecho inmobiliario. Lo concreto es que, con esta derogación de la normativa, por lo menos hasta 2026, convivirán tres tipos de contratos en la Argentina, otra situación que tampoco tiene antecedentes.

“Hay ciudades en donde no se consiguen ni departamentos ni casas. Volver a acuerdos a dos años podría generar que se vuelvan a emprender proyectos privados de vivienda para destinar a locación, aunque no se puede confirmar con certeza si la derogación impactará de manera favorable”, detalló Irrera.

El anuncio de Milei generó expectativa y preocupación a la vez, en momentos en los que los alquileres atraviesan una situación compleja.