Alquileres: sin cambios en la ley, en febrero las subas para renovar serán del 85,8 %

Sociedad

Al respecto, desde Unidiversidad dialogamos con el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, y con Gastón Levy, miembro de Inquilinos Agrupados Mendoza. Ambos, sostuvieron que, a la hora de firmar in contrato de alquiler, es importante que el locatario como el locador conozca en detalle todos sus derechos y cómo hacerlo valer.

“Muchas veces el desconocimiento de los mismos permite arbitrariedades que le terminan jugando en contra", expresó Irrera.

A continuación, preparamos un "abc"de todo lo que las y los inquilinos deben saber sobre una propiedad antes de firmar el contrato, según los especialistas.

El contrato de alquiler, siempre por escrito

Según el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, “quien alquila un inmueble siempre es mejor hacer el contrato por escrito”.

“Es más sencillo probar el alquiler ya que el contrato existe. De todos modos, si no se tiene un contrato escrito, el alquiler vale igual, pero es más difícil probarlo”, remarcó y sumó: “De no haber ningún contrato la situación se presta para malos entendidos. Sabemos que hay gente que arregla en alquiler con el mismo propietario del inmueble y de palabra, lo bueno sería que hubiera un escrito del estado del inmueble para evitar, como dije anteriormente, arbitrariedades que le terminan jugando en contra”, explicó Irrera.

¿Cuánto debe durar el contrato?

El plazo mínimo del contrato de alquiler, ya sea comercial o de vivienda, es de 3 años.

"´Mínimo` quiere decir que se puede pactar con el locador un plazo diferente, siempre que ese plazo sea mayor a 3 años. El Código Civil y Comercial establece un plazo mínimo de contrato de locación de vivienda de 3 años mínimos y un máximo de 20. En el caso de los establecimientos comerciales se pueden alquilar hasta 50 años, aunque es difícil en la Argentina debido al estado de inflación que tenemos. En otros países, esto sí funciona”, detalló el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.

¿Es legal el alquiler por un plazo menor a 3 años?

“Sí. Es legal siempre y cuando cumpla con las excepciones dispuestas en el art. 1199 del Código Civil”, dijo.

Según Irrera, las excepciones que se dan habitualmente son:

• Contratos turísticos: Son los más habituales y se refiere a las viviendas amobladas que se alquilan con fines de turismo, descanso o similar. “En estos casos, el plazo máximo es de tres meses. Si supera dicho plazo, se presume que fue realizado con otros fines como de vivienda”, dijo.
• Contrato con objeto determinado, se refiere a los contratos de alquiler que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada, que debe estar expresada en el contrato y debe cumplirse en un plazo inferior al mínimo. “Nunca este plazo puede ser menor a 3 años si es para vivienda”.
• Si se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, tiene validez por tres años.
• Los contratos por plazos de 6 meses, un año, o 2 años con fines de vivienda tienen validez por 3 años.
• Las prórrogas o las extensiones de contrato, afirmó Irrera, deben mantener las condiciones del contrato anterior. “Si, por ejemplo, la prórroga o la extensión tiene otro precio, es un nuevo contrato y tiene validez por su plazo mínimo que es 3 años”.

Para Levy, en cambio, en el mes de depósito hay una trampa que las inmobiliarias hacen. “Lo legal es poner el valor del primer año. Por ejemplo, si yo depósito 10 mil pesos al cabo de tres años la inmobiliarias debe restituir el mismo valor, pero actualizado. El problema que estamos teniendo es que  al cambiar la actualización del contrato, mucho inmobiliarios piden que ese valor se actualice al segundo año. Cosa que es ilegal”.

Gastos para afrontar el alquiler de una vivienda

Depósito en garantía equivalente al valor del primer mes de alquiler. Aquí, el propietario tiene que devolverlo al valor del último mes de alquiler.

“La ley establece el mes del inicio del contrato, un mes de adelanto y los honorarios de la inmobiliaria, que son aproximadamente el 2,5%. Las inmobiliarias no están en condiciones de exigir ninguna comisión extra. Lo que se puede llegar a cobrar es el gasto de la averiguación de garantías o garantes. También se cobra, pero aparte, es el 50% del sellado que, según la parte, puede ser exento o el 1,5% del valor del contrato”, detalló.  

En ese sentido, para el miembro de Inquilinos Agrupados Mendoza, las inmobiliarias no deben cobrar una comisión extra más allá de lo que la ley indica.

“Si una inmobiliaria quiere cobrar comisión, lo recomendado es que, como no hay un ente estatal que regule estos atropellos de las inmobiliarias, comunicarse con Defensa del Consumidor de Nación o con la Federación de Inquilinos Agrupados para denunciarla. Si ya se pagó y tiene un comprobante, también se puede hacer el reclamo para exigir la devolución del dinero. Esto suele pasar muy a menudo con las escribanías con las que las inmobiliarias trabajan y le hacen pagar a los inquilinos ese arancel que éstas le cobra a las inmobiliarias. Es un arreglo entre las partes que terminamos pagando nosotros. Eso no lo debe hacer y se debe denunciar”, dijo Levy.

En qué estado debe entregar la vivienda el propietario

Tanto para Levy como para Irrera, es el propietario debe entregar el inmueble en un estado apropiado para su uso.

“Se sugiere a los inquilinos que realicen un inventario al momento de ingresar a la vivienda y que lo presenten ante la inmobiliaria y/o el locador para que lo firmen. En caso de que se nieguen a firmarlo, se puede enviar por mail o por carta documento”, manifestó Levy.

Cuánto pueden aumentar el precio del alquiler

El precio del alquiler inicial para el primer año de contrato de alquiler lo fija el propietario o inmobiliaria y debe ser fijo por todo el año. 

“La actualización será anual obligatoriamente y estará fijada por un promedio entre el índice del Banco Central de la República Argentina, mediante el índice de precios al consumidor (IPC), y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Se fusionan esos dos hacen el promedio. Para los que actualizaron en marzo, por ejemplo, fue el 89,57% conforme a la ley. Además, el aumento es una sola vez al año”, remarcó Irrera.

¿Es legal que cobren el alquiler en efectivo?

Para Levy, el mercado inmobiliario tiene altísimas tasas de informalidad. Según una encuesta que realizó la Federación de Inquilinos Agrupados a nivel nacional, el 78% de los inquilinos pagan el alquiler en efectivo y, a cambio, reciben un comprobante de pago no válido como factura. En la Ciudad de Buenos Aires, ese porcentaje asciende a más del 84%.

“Esta situación es completamente ilegal. Propietario e inmobiliaria tienen la obligación de aceptar medios electrónicos de pago. Es decir, transferencias o depósitos bancarios en una cuenta de la inmobiliaria o posnet en su local comercial y a cambio, deben entregar una factura legal. Lo mismo ocurre con el CBU. Si la inmobiliaria o el propietario se niegan a brindar estas facilidades de pago, se puede intimarlos por carta documento pero además es muy importante que se registre el contrato de alquiler en AFIP”, resaltó.

Deducir el alquiler del Impuesto a las Ganancias

Según el miembro de Inquilinos Agrupados se debe ingresar al SIRADIG, el sistema de AFIP en el cual se carga la declaración jurada de Ganancias.

“La primera vez que se informe la deducción se debe adjuntar el contrato de alquiler en un archivo PDF. Luego, cada mes, se deberá cargar en el fisco los datos de la factura que sirva de comprobante de pago del alquiler: número de CUIT, fecha y monto. Además, es fundamental  y obligatorio que el contrato de alquiler esté declarado en AFIP. Puede hacerlo el propietario o el inquilino”.

Arreglos, expensas extraordinarias e Impuestos Generales

En este punto, ambos expertos afirmaron que, “bajo la Nueva Ley de Alquileres, el inquilino sólo tiene que pagar los gastos que se repiten todos los meses, los habituales (luz, AYSAM, gas)”.

“Los gastos que no se repiten todos los meses son extraordinarios, por ejemplo: arreglos generales, cambio de matafuegos, arreglos de ascensores, reparaciones en el edificio, impuestos municipales e impuesto inmobiliario son obligaciones a cargo del propietario. No importa cómo vengan discriminados en las expensas, son obligaciones de los propietarios. Si por algún motivo se lo cobrasen al inquilino, éste lo podrá descontar del monto del alquiler”, manifestó Levy.

Restituir el mes de depósito una vez finalizado el contrato de alquiler

Para reclamar la devolución del depósito, afirmaron,  es importante revisar el acta de entrega de llaves que hayan suscrito. Solo pueden descontar lo que allí se establezca. Por ejemplo:

• Expensas, impuestos y servicios que sean liquidados con posterioridad a la entrega de llaves y que correspondan al período alquilado.

“En este caso, el locador debe exhibir los comprobantes o facturas que justifiquen esos descuentos”, dijo Irrera.

• Daños en el inmueble que, por mal uso, sean responsabilidad del inquilino.

“En este caso deben estar especificados en el acta de entrega de llaves y el inquilino debe haberlo firmado en conformidad. Además, el locador debe exhibir las facturas que demuestren los gastos en que incurrió”.

Para Levy, en tanto, el mes de depósito debe ser devuelto el mismo día que se entrega la llave de la vivienda. “Es ilegal que se pongan cláusulas en el contrato que fijen los tiempos de devolución del depósito”, selló.