El dato es revelador: “En Argentina, 4 de cada 10 jóvenes de entre 25 y 35 años viven con sus padres o abuelos”. Esta afirmación surge de un informe de la Fundación Tejido Urbano, que analiza temas relacionados al hábitat en el país. El dato ratifica y pone en debate una problemática que vivimos desde hace décadas y expone las dificultades que se sufren hoy para el acceso a la vivienda.

La información difundida por Tejido Urbano surge tras depurar los datos de la Encuesta Nacional de Gasto de los Hogares (ENGHo), que realiza el Indec. En concreto, el porcentaje de esta población que “volvió al nido” es del 38 %. Hilando más fino, se trata de un universo de 2,3 millones de jóvenes. Y si bien parece alarmante, no es muy distinto a lo relevado en 2004, cuando el porcentaje de jóvenes que no había podido independizarse llegaba al 35 % (en su momento, eran 2 millones de personas). Si bien hubo años en los que la porción de habitantes en esa situación bajó algunos puntos, esa baja nunca fue determinante y la curva se mantiene estable.

“Este alto porcentaje plantea un problema a futuro: existe una demanda latente de vivienda que no se está satisfaciendo. Esto puede deberse a que estos jóvenes no tienen ingresos suficientes para mudarse o carecen de ahorros para cubrir los gastos asociados con la independencia. En el mediano plazo, esto genera un efecto negativo sobre la construcción, que no percibe a este segmento como un potencial demandante y, entonces, no construye para ellos. Este es un ciclo vicioso que impide la independencia de estos jóvenes”, publicó Tejido Urbano en sus conclusiones.

Fernando Álvarez de Celis, geógrafo egresado de la UBA, es quien comanda la fundación y habló con diferentes medios sobre los resultados del estudio. En diálogo con FutuRöck, contó que uno de los disparadores del estudio fue que desde el sector inmobiliario les habían advertido que en 2023 el 60 % de los contratos de alquiler firmados por personas del segmento de 25 a 35 años habían sido dados de baja y que muchas de esas personas habían vuelto a hogar familiar o a la casa de origen.

El sueño, cada vez más lejano, de la casa propia

Virginia Miranda Gassull es arquitecta e investigadora del Conicet en el Instituto de Ambiente, Hábitat y Energía (Inahe), con sede en el CCT de Mendoza. La especialista sigue de cerca la dinámica inmobiliaria en el Gran Mendoza y aportó su mirada sobre las posibilidades que hoy están sobre la mesa para comprar una casa en la zona metropolitana de la provincia, en particular para la franja de 25 a 35 años.

“En general, este año (2024) se han activado los créditos hipotecarios desde la banca privada y también se han activado programas habitacionales desde el IPV. Por lo general, este tipo de formatos están asociados a trabajadores formales en relación de dependencia con ingresos familiares de clase media para arriba”, describió Miranda Gassull, que ha seguido de cerca los números que maneja el mercado.

Explicó que los créditos hipotecarios que se están ofreciendo en distintas bancas privadas tienen como tope entre 75.000 y 80.000 dólares, por lo que se necesitan, como mínimo, ingresos superiores a 2 millones y medio de pesos. "Esto es pensando, en general, los ingresos totales por hogar, suponiendo que hay más de una persona ocupada o una persona con un ingreso alto”, agregó. Ahora bien, en el caso de jóvenes entre 25 y 35 años que estén considerando abandonar el hogar familiar, una opción son los pequeños departamentos a la venta en las zonas periféricas del área urbana, cuyos valores están “entre 25.000 dólares en las zonas más alejadas de la ciudad y con pisos de 35.000 dólares para departamentos de dos dormitorios”.

Sin embargo, una vez más, uno de los grandes problemas es el nivel y calidad de los ingresos de una persona, en particular de una persona joven. “Pensando en el acceso a un crédito hipotecario, un joven necesita tres ingresos medios mínimos para poder acceder a estos créditos y poder pagar la cuota, entendiendo que la cuota no signifique más del 25 % del total de sus ingresos, que es como un valor estándar que se piensa como asequibilidad de la vivienda, es decir, que el hogar no se empobrezca por pagar un crédito hipotecario, por pagar un alquiler, etc. Estos tres ingresos mínimos, básicamente, significarían estar por encima del millón de pesos, porque el ingreso medio según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) en el primer trimestre de 2024, en Mendoza, está en 370.000 pesos”, indicó Miranda Gassull.

La opción a la banca privada

Fuera del circuito de los bancos privados, en Mendoza existe la posibilidad de acceder a la vivienda por la vía del Instituto Provincial de la vivienda (IPV). Más allá de los programas de vivienda social, está la opción de la línea de financiamiento “Construyo mi casa”, pero, claramente, el nivel de ingresos es, otra vez, restrictivo.

“El programa del IPV que está activo es para construir vivienda. Esto tiene como requisito mínimo, obviamente, ganar dos veces el salario mínimo, vital y móvil, que es otra forma de comparación. El salario mínimo vital y móvil (SMVM) está en 260.000 pesos (desde julio de 2024) y también te exige que vos tengas previamente el terreno, lo que es una gran dificultad y también implica, digamos, tener un ahorro o una inversión previa. Además, exige, para poder acceder al crédito, que vos pongas 36 cuotas o el 15 % como ahorro previo, es decir, el IPV te financia el otro 85 %", describió la arquitecta.

La oferta para encontrar casa creció, pero la dificultad son los ingresos para sostener un alquiler o un crédito. Imagen: Freepik

Según la información disponible en la web del IPV, los ingresos requeridos van desde $900.000 a $1.900.000, con proyectos que van desde 55 metros cuadrados hasta 140 metros cuadrados cubiertos. Asimismo, indican que las cuotas oscilan entre $180.000 y $389.000 para créditos que van desde $39.900.000 a $ 85.400.000 según la superficie del proyecto a ejecutar.

¿Alquilar es una opción?

Fernando Álvarez de Celis, de Tejido Urbano, contó que uno de los disparadores del estudio fueron los contratos de alquiler que se caían en 2023. El mercado estaba en crisis y la ley de Alquileres (hoy, anulada por decreto) sometía a un alto nivel de estrés a operadores inmobiliarios. En ese escenario, las y los jóvenes que buscaban una opción para vivir se vieron en un escenario muy complejo. A esta altura de 2024, bajo la gestión del gobierno de Javier Milei, el mercado “desregulado” de alquileres se abrió, pero las opciones siguen siendo, en muchos casos, inaccesibles para personas jóvenes, aunque cuenten con una situación laboral formal y registrada.

“Alquilar es el otro formato de accesibilidad a la vivienda que tiene grandes dificultades, no solo para la juventud, sino en general para la comunidad, para cualquier hogar o cualquier trabajador medio de la provincia de Mendoza”, remarcó Miranda Gassull.

A principios de año, desde el Inahe difundieron un estudio que coordinó la arquitecta y que hizo foco en el fenómeno de la “inquilinización”. De ese relevamiento, se destaca que el fenómeno de inquilinización es mayor en los departamentos de Ciudad, Godoy Cruz y Guaymallén. En tanto, los datos indicaron que el alquiler representaba entre el 30 % y el 50 % de los salarios declarados por hogar. Además, se manifestaron problemáticas como las dificultades a la hora de alquilar, dificultad para renovar los contratos y desacuerdos con el rol de las inmobiliarias y dueños directos.

En este contexto, el reto sigue siendo cómo hacer para que más de 2 millones de personas que ocupan la franja de 25 a 35 años pueda acceder a la vivienda. Como dicen en Tejido Urbano, “el desafío es mayúsculo”.