Permuta inmobiliaria: una opción que crece para combatir la caída en las ventas

Sociedad

En diálogo con Unidiversidad, referentes del sector coincidieron en que no solo el panorama actual es crítico sino que el pronóstico 2021 será peor aún. Tanto Santiago Debé, empresario inmobiliario, como Estanislao Puelles, presidente del Colegio de Corredores Públicos de Mendoza, explicaron por qué consideran que la nueva normativa ha perjudicado seriamente al mercado inmobiliario y aún más al inquilino.

Cabe recordar, desde lo técnico, que el 1.º de marzo de 2020 comenzó el congelamiento de precios de los alquileres y que el 1.º de julio de 2020 se sancionó Ley 27551, que se popularizó como “Ley de alquileres”. Marzo de 2021 fue el mes bisagra, cuando se terminó el congelamiento y comenzaron a inscribirse los nuevos contratos. Entre los cambios centrales que introdujo esta última normativa, está por un lado el plazo mínimo de la locación de un inmueble, que es de tres años (antes era de dos) y, por otro, la forma en la que se actualiza la renta que deben pagar los inquilinos.

“La nueva ley de alquileres agitó el mercado que estaba muy tranquilo desde 1984, cuando el gobierno de Alfonsín aprobó la ley 23091, una ley ecuánime entre las partes. Sin embargo, esta ley es tan mala que incluso hoy en el Gobierno nacional hay quienes la ven como lo peor para el sector inmobiliario. Es más, algunos la quieren derogar”, resaltó Santiago Debé.

Para el empresario, esta ley generó que la actividad sea pésima: “Aquí en la provincia, como en el país, la situación es crítica, incluso muchas inmobiliarias han tenido que cerrar sus puertas. En 2020, unas 300 inmobiliarias habían pedido la suspensión de la matrícula en toda la Argentina. Nunca nadie se nos acercó para preguntarnos cómo estábamos. Esta nueva ley no debe ni a mí ni al inquilino alegrarnos, ya que lo único que hizo fue que los alquileres aumentaran entre el 40 % y el 50 %”.

El propietario de la inmobiliaria sostuvo que la demanda de alquileres no cayó, mas sí la oferta. “La oferta de inmuebles, en Mendoza, cayó el 40 %. De cada 10 viviendas que antes se ofrecían al mercado bajo esta modalidad el año pasado, hoy solo quedan seis. La única herramienta que hay para revertir la crisis del mercado inmobiliario existente es frenar la inflación; sin embargo, adoptan estas medidas que, en vez de beneficiar, perjudican a todos los sectores. La escasez de inmuebles es muy grande y la demanda sigue sostenida”, remarcó.

No se alquila, se vende

La nueva norma establece que el contrato solo puede ajustarse anualmente, utilizando un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), que mide el Indec y que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA). Esta fórmula, según los agentes inmobiliarios, provocó que  los dueños de los inmuebles que estaban en alquiler decidieran retirarlos del mercado y colocarlos a la venta.

Según Estanislao Puelles, es el primer inconveniente que aparece. "Peor no se puede estar. Estamos en la antesala del colapso de la oferta de alquileres. Con la nueva ley, hubo un intervencionismo del Estado abrupto, sobre todo en lo que hace a la actualización de la renta, que es a partir del promedio que da el BCRA, con un IPC totalmente mentiroso, porque nadie cree que la inflación fue del 36 % el año pasado. Si sacás los congelamientos, llegás al 60%. Hoy, con esos valores impuestos por el BCRA, no se hace rentable para el propietario, por eso retira su inmueble del mercado y decide venderlo", expresó Puelles.

Con esto, profundizó el presidente del Colegio de Corredores Públicos, se generó una gran incertidumbre: "Prefieren hacerse los dólares y no alquilar más. Si antes de la normativa el propietario de un inmueble tenía una ganancia anual del 6 % del capital invertido, hoy esa ganancia está por debajo del 2,5 %. Con esto como está, no es rentable alquilar un inmueble. A todo esto, se suma el congelamiento de los alquileres con el DNU del Presidente. En el primero, que salió en marzo de 2020, estuvimos de acuerdo, incluso salimos a apoyarlo. Pero ahora ya no, vamos a llevar más de un año con los alquileres congelados", remarcó quien también es vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofesi).

Además, Puelles indicó que el perjuicio es para el inquilino y para el propietario. "La ley dice que no se puede incrementar más de una vez por año, encima congelás los alquileres. Lo peor es que hay confusión, gente que cree que el congelamiento significa no pagar nunca el alquiler, y no es así. Se están endeudando y lo desconocen", aseguró, y remarcó: “Es la primera vez en los últimos años que los alquileres aumentaron más que la inflación e incluso que los salarios”.

Para graficar sus dichos, Puelles dio números específicos: "En 2018, con una inflación del 47 %, los alquileres aumentaron el 25 %; en 2019, con una inflación del 43 %, aumentaron el 30 %, y en 2020, luego de la Ley de Alquileres, con el 36 % de inflación –que no cree nadie–, llegaron a aumentar el 45 % en Mendoza y el 60 % en Buenos Aires".

Señalan el aumento desmedido 

El presidente de la Federación Nacional de Inquilinos y referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, advirtió esta semana sobre el aumento desmedido de los alquileres y pidió continuar con la prohibición de desalojos.

"Hay un gran aumento de los precios del alquiler, algo que va en contra de la normativa vigente", manifestó Muñoz, y destacó que "hay una intención de golpear a los inquilinos y desprestigiar la ley".

"La nueva ley equilibra algunos derechos e intenta transitar un camino donde haya más tranquilidad para el inquilino", agregó en declaraciones a Radio Provincia y que replicó Télam, y recordó que, luego de sancionada la norma, "podemos discutir el precio del alquiler".

Muñoz consideró "muy importante que, frente a las prácticas profundamente abusivas que ha adoptado el mercado inmobiliario, y en un momento tan sensible como el que estamos viviendo en términos sanitarios, el Ministerio de Hábitat lleve adelante un rol activo en la protección del derecho a la vivienda de millones de inquilinos que no pueden afrontar el pago del alquiler, o directamente están en riesgo de quedar en la calle".

Se busca alquiler

Así, para aquellos que están buscando una casa o un departamento para alquilar y poder vivir, lo que queda en este panorama es desearles buena suerte. "Casi no hay casas ni departamentos para alquilar. Estamos apostando a que la gente pueda construir o comprar porque la única forma de bajar los alquileres es aumentar la oferta", aseguró Debé.

Además, el empresario inmobiliario reflexionó acerca del rol del Estado en todo este tema. "Si yo como gobierno no puedo bajar la inflación, no puedo hacer al inquilino propietario, debo dejar que el privado lo haga. Porque, además, el privado no busca rentabilidad en el alquiler, busca proteger su capital. Hay déficit habitacional y es cada vez mayor. En el país es de 3,6 millones de unidades, de las cuales 600 mil son de Mendoza”, aseguró.

"El gran problema que tenemos las inmobiliarias es que no tenemos oferta para brindar, no hay propiedades para alquilar. A mí me entra un departamento en alquiler y en tres días lo alquilo, lo que hace 20 años no pasaba. Había mucha oferta antes. Hay una restricción muy grande y lo peor es que es una fija. Todos los colegas están en la misma, sin productos para ofrecer a los clientes", cerró Puelles con desesperanza.