Con cambios sustanciales en algunos de sus puntos más polémicos, la reforma de la Ley de Alquileres -que fue sancionada en junio de 2020- recibió la aprobación definitiva en la Cámara de Diputados de la Nación. Así, por ejemplo, la duración de los contratos se mantendrá tres años y el valor se actualizará cada seis meses en vez de un año. Para ello se utilizará el coeficiente Casa Propia, el mismo que utiliza el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II.

En la normativa se aclara que el precio de los contratos debe establecerse en moneda nacional. Tampoco la publicidad de los inmuebles en alquiler puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos.

Hasta que la norma se publique en el Boletín Oficial y entre en vigencia, los contratos seguirán siendo de tres años y se ajustarán anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL). De esta manera, los contratos firmados bajo la actual normativa seguirán vigentes hasta su conclusión. Quien firmó un acuerdo a tres años con ajustes interanuales permanecerá en la vivienda hasta 2026.

El impulso para cambiar la Ley de Alquileres se da en un contexto donde hay cada vez menos oferta de viviendas para alquilar en el país y sus precios alcanzan niveles elevados. Se convirtió en ley por 128 contra 114 votos, con los cambios que fueron incluidos por el Senado.

Cómo es el índice Casa Propia

Desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat indicaron que esa fórmula es una modalidad superadora de actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

Foto: Freepik

Qué pagarán quienes alquilen 

Una vez que entren en vigor las modificaciones aprobadas en el Congreso nacional, inquilinos e inquilinas deberán tener en cuenta la fórmula Casa Propia para calcular los ajustes en sus alquileres y, en consecuencia, las cuotas mensuales.

Para calcular el aumento del alquiler, se requerirá tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí y luego multiplicar el resultado por el monto de la cuota de alquiler actual (estos los publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional). El inquilino y la inquilina deberán así ingresar a esa página web del Gobierno para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia.

En una nota publicada en Infobae dan un ejemplo. Si se considera el caso de una persona que ha estado pagando un alquiler de $70.000 desde mayo de 2023 y necesita saber cuánto deberá abonar a partir de noviembre de 2023. Su aumento se estimaría en alrededor de $97.000 aplicando la fórmula Casa Propia. En contraste, si se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL), que es interanual, y se toma la mitad del 115% que se registró en octubre, el aumento sería del 57,5%; en este caso, el contrato de $70,000 se incrementaría a aproximadamente $110.000 mensuales hasta el próximo ajuste que sería en mayo próximo.

Coeficiente Casa Propia: actualizado hasta noviembre 2023 / Imagen: Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Las claves de la nueva Ley de Alquileres

• Duración de los contratos: se mantienen los 3 años.

• Actualización semestral: la reforma establece un intervalo mínimo de seis meses para la actualización de los precios, a diferencia de la norma que estaba vigente que permitía una sola actualización anual.

• Fórmula para actualizar los alquileres: los precios de los alquileres se actualizarán en base al coeficiente de "Casa Propia" utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este índice estará "conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina".

• Pesos: la ley aprobada aclara que el precio de los contratos debe establecerse en moneda nacional. Tampoco la publicidad de los inmuebles en alquiler puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos.

• Anticipos: se mantiene el tope de un mes para los anticipos

• Incentivo fiscal al monotributo: se dispone que "los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo".

• Exención de Bienes Personales y de Impuesto al Cheque: se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional y la exención del impuesto al cheque para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes "utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados".

• Ganancias: se estableció que "las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación".

El debate en el Congreso

La iniciativa se aprobó definitivamente en Diputados con los votos que fueron aportados por el Frente de Todos, el Movimiento Popular Neuquino, dos de Identidad Bonaerense, dos socialistas, una de Córdoba Federal, uno de Juntos por Rio Negro, dos del Frente de la Concordia y cuatro de izquierda. Se convirtió en ley por 128 contra 114 votos, con los cambios incluidos por el Senado que fueron impulsados por el Frente de Todos.

En tanto, fue rechazada por Juntos por el Cambio, los tres libertarios que responden a Javier Milei, uno de Juntos por Rio Negro, una de Identidad Bonaerense y uno de Córdoba Federal.