Radiografía de la vivienda argentina: cada vez más personas viven en casas alquiladas

Sociedad

Para aproximar una respuesta al problema consultamos a Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza. En diálogo con este medio, dio su visión sobre esta “crisis” que tanta angustia genera en inquilinos e inquilinas que no encuentran dónde vivir.

Como otros protagonistas del mercado inmobiliario, Rosta detectó que el “origen de todos los males” fue la nueva Ley de Alquileres: “A partir de la nueva ley, muchísimas propiedades salieron del ámbito de la locación y pasaron a la venta. Muchas de esas propiedades son departamentos de uno y dos dormitorios, sobre todo, que es lo que hoy se volcó al mercado de los alquileres temporarios”.

Luego, el corredor inmobiliario destacó otra serie de factores que complejizaron el escenario postpandemia, como el auge del turismo y la ascendente inflación. “En muchos casos, no son los dueños iniciales que tuvieron esta reticencia con la Ley de Alquileres, sino que fue un fenómeno diferente. Estos departamentos están teniendo nuevos dueños”, contó.

¿Nuevos dueños? Según Rosta, “hay personas que están generando un modelo de negocio que tiene que ver con comprar (incluso construir) propiedades que luego se suman al mercado de los alquileres temporarios. Las cuentas determinan que se genere este movimiento. Con un alquiler por día, se puede sacar entre el 200% y el 300% más que con un alquiler por mes en el marco de la Ley de Alquileres".

Números que asombran

No es nada simple aproximar una cifra, una estadística, que pinte el escenario sobre cuántos inmuebles han salido del mercado “tradicional” de alquileres para pasar a plataformas como Airbnb o Booking. Sin embargo, en los últimos días se conocieron datos más palpables que dan muestra de que la escena planteada es realmente crítica.

Por un lado, el Indec difundió los datos provisionales sobre “las condiciones habitacionales de las viviendas particulares ocupadas”, relevados en el Censo 2022. En el informe, se destaca que a nivel nacional las “viviendas particulares ocupadas” alcanzan al 65,5% de la población argentina. En el caso de Mendoza, ese porcentaje desciende y se ubica en el 60,6% (en 2001 era del 54,6% y en 2010, del 61%). El departamento con mayor porcentaje de viviendas propias ocupadas es La Paz (74,7%) y el que menos tiene “ocupadas” es Capital (48,6%). Entonces, en promedio, hay un 40% de la población de Mendoza, estimada en 2022 en 2.014.533 personas, que no vive en una vivienda propia. La demanda de vivienda queda clara.

Al mismo tiempo, el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) presentó el informe “Alquileres temporarios en Argentina (crecimiento acelerado de Airbnb en el contexto de la crisis habitacional)”, que brinda una buena radiografía sobre cómo el fenómeno de los alquileres temporarios viene afectando la oferta, sobre todo en grandes ciudades que reciben oleadas de turismo.

Guadalupe Granero es una de las autoras de la investigación y destacó que en abril, solo en Airbnb, en Argentina había “casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en 22 ciudades argentinas y que el 89% son viviendas que se alquilan completas”.

Nueva investigación del Área Urbana de @EstudiosMet

Hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas; el 89% son viviendas que se alquilan completas.https://t.co/Vw24elHuxQ pic.twitter.com/bX9cBpLkBq

— ★ Guadalupe Granero (@gua_GR)

May 12, 2023

El informe también hace foco en Mendoza, donde la oferta de este tipo de alquileres ha crecido en forma sorprendente, sobre todo tras el “descongelamiento” del confinamiento durante la pandemia de Covid-19.

En la provincia, en abril de 2022 había 713 ofertas en la plataforma. Casi un año después, en febrero, el número llegaba a 1.277. Es decir, la oferta creció 79% en menos de 12 meses.

Otro dato que pega fuerte y genera muchas suspicacias es el de los ingresos que mueve. Según el estudio del CEM, en febrero de 2023, Mendoza generó cerca de 1 millón de dólares en esta plataforma. Entonces, en perspectiva histórica, “es significativo el crecimiento reciente de las ganancias en Mendoza: entre mayo de 2022 y febrero de 2023 los ingresos totales a través de la plataforma crecieron más del 150%”.

Ganar, el verbo clave para pasarse a “Airbnb”

La posibilidad de ganar más dinero con un alquiler temporario que con uno “tradicional”, extendido en el tiempo con contrato, es la razón fundamental, pero no la única.

José, de 36 años, maneja un departamento céntrico que es propiedad de su suegro. Lo alquila en Airbnb y cobra entre 30 y 40 dólares por jornada. Tiene una habitación y pueden dormir hasta 3 personas. “Lo tenemos en la plataforma hace unos 5 meses, empezamos averiguando por todos lados. Cuando empezamos nos decían que era temporada baja, pero la verdad es que tiene una ocupación del 90% todos los meses y de gente de todas partes del mundo”, detalló.

José abrió el abanico y aclaró que no todo se trata de la “marea roja” que cruza todos los fines de semana desde Chile a Mendoza a llenar los baúles de mercadería, aprovechando las ventajas que les da el cambio. “Hemos recibido gente de Francia, de Israel, de Corea del Sur, de Tailandia, de Estados Unidos. Muchos de Buenos Aries. Pero también gente viene por el día a hacer un tratamiento médico desde San Martín”, remarcó.

Asimismo, para este joven, hay otra razón para pasarse a Airbnb, que es “independiente de sacar más rentabilidad” y es que la propiedad “se mantiene mucho más”.

“En un contrato de 3 años tenés que lidiar con un montón de cosas. Incluso, con el mes de depósito, que con esa plata no podés pintar ni una pared. Así, mantenés mucho más una propiedad, que no sufre el desgaste de un alquiler anual”, sostuvo José.

De una manera muy similar piensa Mari, de 70 años, quien posee dos departamentos céntricos que oferta en Booking. Por cada uno de ellos cobra 10 mil pesos por día y nos contó las razones que la llevaron a pasarse a las plataformas: “La razones son dos: la más obvia es la rotación, porque no te destruyen el departamento; y la otra es la parte económica, que te deja más rédito”.

Eduardo Rosta, aportó su visión para entender si todo se trata de mayor rentabilidad en este contexto inflacionario: “La mayor parte de las personas que hoy invierte en propiedades no solo lo hace por la renta, sino que lo hace también como reserva de valor. Hoy, el contexto internacional que tenés hace que, por ejemplo, si vos te quedás refugiado en dólares, en el año, por solo tener los dólares guardados, estás perdiendo entre un 8 y 9%. Entonces, todas estas propiedades que se están comprando, que oscilan entre los 30 mil y los 60 mil dólares, están funcionando en principio como reserva de valor, circunstancialmente, como muy rentables en alquiler temporario y, posteriormente, en el caso que este fenómeno sea una burbuja, la renta va a tender a ser ‘normal’, ya que una renta tradicional puede estar en entre el 3 y el 5% anual. Así, no es mala la inversión en un inmueble”, explicó Rosta.

La angustia de no encontrar dónde vivir

En este escenario hay claros perdedores: las y los inquilinos. Lo oferta es escaza, cara y para llegar al “sueño” de independizarse, los requisitos son cada vez más difíciles de alcanzar. Con la actual Ley de Alquileres en duda, poco se sabe sobre cómo actuar.

La Constitución Nacional en su artículo 14 bis establece que el acceso a una vivienda digna es algo que el Estado debería garantizar. Pero está más que claro que no lo ha podido hacer. El déficit habitacional es grande y, hoy, casi imposible de cubrir. En un año electoral, el tema “vivienda” ha vuelto a la agenda pública local, pero solo en el marco de promesas de campaña.

Virginia Miranda Gassull es arquitecta e investigadora en el Instituto de Ambiente, Hábitat y Energía (INAHE- Conicet) y viene trabajando, entre otros temas, sobre “habitar el Área Metropolitana de Mendoza” y la “desigualdad urbana”. La investigadora pasó por Like a las 10 (Señal U) y dio su análisis frente a este estado de desesperación que viven hoy inquilinas e inquilinos.

“Se observa que desde el 2001 en adelante la población propietaria está disminuyendo y está creciendo ampliamente la población inquilina. A eso se lo denomina como el fenómeno de la inquilinización y está sucediendo, en realidad, en casi todas las ciudades del mundo”, destacó Miranda Gassull y puntualizó sobre lo que sucede en Mendoza: “Los alquileres vienen siendo un tema de tensión y de conflicto, sobre todo a partir de la sanción de la Ley de Alquileres en 2020, lo que ha provocado que esa accesibilidad a una vivienda sea cada vez más compleja y esté cada vez más difícil. Hay que construir muchas estrategias para poder llegar a fin de mes pagando un alquiler”.

En este marco, la arquitecta abrió otra puerta que hace que las y los inquilinos estén sufriendo el peor escenario: magros sueldos contra alquileres altos. "Los alquileres no están asociados al poder adquisitivo que hoy tiene la población y la clase trabajadora. Nosotros venimos construyendo con mi colega Florencia Ginestar una investigación que sostiene que un salario se te va solamente al pago del alquiler y necesitás entre tres cuatro salarios más para poder cubrir la canasta básica total, lo cual significa que entre tres salarios y medio y cuatro es lo mínimo que necesita un hogar tipo con dos adultos y dos infancias para no ser pobres en Mendoza”, dijo.

Según la última actualización de mayo, el monto del Salario Mínimo Vital y Móvil asciende a: 84.512 pesos. Para ejemplificar qué significa esta angustia del inquilinato, Ana, de 32 años, renovó su contrato de alquiler en abril y, por un departamento de dos habitaciones ubicado en Godoy Cruz, pasó de pagar 42 mil a 98 mil pesos.

¿La solución es regular?  

La problemática parece no tener solución en el corto plazo. Mientras la inflación no detiene su curva ascendente, el “fenómeno Airbnb” achica la oferta para alquileres permanentes y propietarios y propietarias buscan no perder rentabilidad. En este contexto, ni el Gobierno nacional ni el provincial están aportando una estrategia que ayude a visibilizar una salida amigable para el bolsillo.    

En abril pasado, el senador Marcelo Rubio y la senadora Fernanda Sabadín, de Cambia Mendoza, dieron a conocer un proyecto para buscar una ley que regule los alquileres temporarios en la provincia.  

“Resulta primordial contar con un marco regulatorio que permita su control y el cumplimiento con los requisitos y obligaciones tributarias, tal y como se le exige a las actividades turísticas tradicionales. Los sitios web y aplicaciones que realicen estos ofrecimientos de alquileres temporarios deberán explicitar el número de registro de cada inmueble como la obligación de excluir a aquellas propiedades que no cumplan con las condiciones exigidas para tales fines”, dice la iniciativa.

Este proyecto aún no ha tenido tratamiento en comisiones, por lo que aún hay muchas aristas por discutir. Entonces, queda claro que regular el uso de estas plataformas de alquileres temporarios podría ser una estrategia, pero no se observa que sea un registro formal el que pueda ampliar la base de la oferta para alquiler permanente.

Para Eduardo Rosta, que representa a los corredores inmobiliarios, es positivo buscar más regulaciones en un mercado que se maneja de manera informal. Sin embargo, destacó que cada vez que se ha buscado regular, ha terminado con un efecto no deseado.

“Creo en regulaciones más estrictas, pero lo más probable es que termine reduciendo, como también pasó en el momento que se implementó la Ley de Alquileres. Es que es un mercado sumamente atomizado y, en la medida que se van metiendo más regulaciones, se va como restringiendo, retrayendo”, dijo Rosta.

Finalmente, según la investigadora Virginia Miranda Gassull, hay otras estrategias por implementar. Una de ellas es que los municipios “empiecen a registrar datos precisos sobre la población demandante para ser más certeros a la hora de implementar políticas de vivienda social. La investigadora también citó casos de Europa, donde el Estado tiene “viviendas propias puestas en alquiler” y así se generan “estrategias y políticas públicas para intermediar entre propietarios e inquilinos”.