El 29 de diciembre de 2023, el presidente Javier Milei anunció la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/2023. En cadena nacional, afirmó que la medida permitiría que “el mercado inmobiliario volviera a funcionar sin problemas” y que alquilar dejaría de ser “una odisea”. Sin embargo, a más de un año de esa decisión, los relatos de inquilinos e inquilinas muestran un panorama muy diferente: precios inalcanzables, contratos fugaces, condiciones abusivas y una creciente tensión entre la oferta y la demanda que se suma a la ya instalada crisis habitacional del país.

“La situación es desesperante. Nuestro contrato venció en enero y todavía no conseguimos dónde vivir”, relató Mariano González (45), trabajador en relación de dependencia y padre de dos hijos. En diálogo con Unidiversidad, contó que le dieron una prórroga hasta fines de marzo. “Después de eso, no sabemos qué haremos. He recorrido inmobiliarias, revisado portales todos los días, y los requisitos son cada vez más imposibles: ingresos en dólares, dos garantes con propiedad, y depósitos que superan los $700.000”, detalló.

Como Mariano, miles de personas en Mendoza enfrentan un mercado inmobiliario sin regulaciones claras, donde cada contrato se transforma en una negociación individual. Este año, con casi todos los alquileres contemplando aumentos escalonados, la incertidumbre se agrava: las formas de actualización varían según lo acordado en cada contrato y según la normativa vigente al momento de la firma. Una maraña legal que deja a los inquilinos en la cuerda floja.

El caso de Claudio (39), sostén de familia y que alquila en Godoy Cruz, es un reflejo de lo relatado, ya que vivió en carne propia la volatilidad del sistema. “Cuando empecé la búsqueda en octubre, ya me di cuenta de que debería haber comenzado apenas firmamos la prórroga. Cuando salís a buscar, te das cuenta de que los sueldos no concuerdan con los alquileres, que están dolarizados, y los lugares que encontramos están en muy malas condiciones”, comentó. Hoy paga $400.000 de alquiler y otros $110.000 en expensas. “Entre todo eso y los servicios, se te va el sueldo entero”, expresó. Según datos del Indec del tercer trimestre de 2024, el ingreso promedio en el Gran Mendoza fue de $656.215 para hombres y de $465.826 para mujeres, lo que deja a muchos al borde de la exclusión habitacional.

Sin embargo, el problema no es solo económico. Para Carla Ramírez (53), inquilina de toda la vida, la discriminación es cada vez más evidente. “Es criminal que no quieran alquilarles a personas con niños o mascotas. Yo tengo dos hijos adolescentes y un perro, y cada vez que digo eso, me dejan de contestar los mensajes. Hay gente abandonando animales porque no pueden llevarlos a ningún lado. Es inhumano”, denunció. También criticó los aumentos desmedidos: “Un 100 % anual es un despropósito, nadie va a poder costear eso en el futuro. Además, hace más de 23 años que estoy asentada con toda la documentación en el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) y todavía no tengo mi casa propia”, detalló.

El relato de Susana Maldonado, docente y madre de dos hijas, refleja la desesperación que viven muchas familias. “Sufrimos un robo en la casa donde vivíamos. Pedí que reforzaran la seguridad, pero el dueño no se hizo cargo. Nos tuvimos que ir. Busqué en Facebook y cada publicación tenía 30 solicitudes en minutos. Terminé alquilando algo temporal por seis meses, hasta que encontré un local comercial. Lo adaptamos para vivir como pudimos”, contó.

El caso de Daiana Montecino, vecina de Dorrego, pone sobre la mesa otra variable: los contratos cara a cara. “Firmé directamente con el dueño por dos años, sin intermediarios. Ahora, en el próximo ajuste, quiere subirlo al doble: de $450.000 a $900.000. No puedo pagarlo, pero tampoco tengo otra opción. El problema de fondo es que no hay créditos accesibles para la clase media. Siempre fui inquilina. Antes, todo se pactaba entre partes, ahora es una guerra”, lamentó.

Según Roberto Irrera, presidente de la Cámara de Inmobiliarios de Mendoza, el mercado de alquileres en la provincia atraviesa un escenario complejo. Foto: Ernesto Gutiérrez / Unidiversidad

Cómo será la actualización de alquileres desde abril

Este 2025, casi todos los alquileres de vivienda prevén actualizaciones periódicas en el monto mensual a abonar. Sin embargo, la manera de ajustarlas varía según lo acordado en cada contrato y la regulación vigente al momento de su firma, que debe respetarse hasta su finalización.

Los alquileres iniciados entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 continúan rigiéndose por la ley 27551. Esta normativa establecía que los ajustes debían realizarse anualmente utilizando el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. Por otro lado, los contratos firmados entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023 están regulados por la ley 27737, que estipulaba actualizaciones cada seis meses mediante el Coeficiente Casa Propia (CCP).

Desde el 30 de diciembre de 2023, con la derogación de la Ley de Alquileres y la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23, los contratos se rigen por acuerdos libres entre las partes para pactar tanto la frecuencia como el índice de actualización.

A partir de 2024, la mayoría de los contratos nuevos establecen ajustes trimestrales o cuatrimestrales con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec. No obstante, los inquilinos con contratos bajo la ya derogada Ley de Alquileres de 2020 enfrentarán un fuerte impacto desde abril de 2025.

Aquellos cuyo ajuste anual por ICL coincida con este mes verán un aumento superior al 100 %. En concreto, el incremento será del 116,85 % en comparación con el pago de marzo de 2025, lo que refleja la evolución de la inflación y los salarios en el último año.

Ejemplos de incrementos:

• Un alquiler de $250.000 mensuales pasará a $542.129 desde abril de 2025 hasta marzo de 2026;
• Un alquiler de $200.000 subirá a $433.704;
• Un alquiler de $300.000 se elevará a $650.555.

Estos aumentos se deben a que el ICL saltó del 10,8 % al 23,42 % en el último año, según datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Este 2025, casi todos los alquileres de vivienda prevén actualizaciones periódicas en el monto mensual a abonar. Foto: Ernesto Gutiérrez / Unidiversidad

Un mercado sin soluciones a la vista

Según Roberto Irrera, presidente de la Cámara de Inmobiliarios de Mendoza, el mercado de alquileres en en la provincia atraviesa un escenario complejo. “A pesar de que la demanda de viviendas sigue firme, la oferta es limitada y los precios elevados dificultan el acceso para muchos inquilinos. La situación actual es el resultado de una combinación de factores históricos y recientes, entre ellos, el déficit habitacional, la derogación de la Ley de Alquileres y las nuevas dinámicas del mercado inmobiliario”, remarcó.

Y sumó:" Antes, solo alquilaban quienes se casaban; hoy, lo hacen quienes se van a vivir en pareja, los que se divorcian, abuelos, quienes buscan independizarse o los estudiantes que llegan a la provincia", explicó. Sin embargo, la oferta de viviendas en alquiler no es suficiente para cubrir la demanda. "Después de la derogación de la Ley de Alquileres, algunas propiedades que estaban en alquiler pasaron a estar en venta. Esto se debe a que está todo muy volátil y muchos no quieren alquilar", señaló.

Con respecto a los valores actuales de los alquileres, el referente inmobiliario indicó que un departamento de un dormitorio en las inmediaciones del centro puede encontrarse por $300.000, mientras que en zonas más alejadas, como el Barrio Unimev (Guaymallén), un departamento de tres habitaciones puede rondar los $400.000. "Hoy en día, Luján de Cuyo y Godoy Cruz son los departamentos con mayor demanda de alquileres", explicó.

Asimismo, el referente afirmó que existe una proliferación de estafas en torno a los alquileres. "Algunos inquilinos han denunciado haber sido engañados con propiedades inexistentes publicadas en redes sociales", afirmó Irrera. "Nos han llegado casos de personas que fueron citadas a ver una vivienda y, al llegar, se encontraron con un galpón o una casa abandonada. Incluso, hubo intentos de estafa en los que se pedía una seña de un millón de pesos por una propiedad ficticia", advirtió.

En ese sentido, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza aconsejó que quienes estén buscando alquilar o comprar una casa se asesoren. “Si dudan del alquiler, vivienda o del lugar, los invito a que se acerquen a la Cámara de Inmobiliarios de la provincia. Ahí pueden sacarse todas las dudas de la operación que vayan a realizar”, completó.