La asociación de defensa de los derechos del consumidor Protectora publicó un extenso informe con los cambios en la legislación aplicable a contratos de alquiler a partir de la entrada en vigencia, el 1 de agosto, del nuevo Código Civil.

Entre ellos se encuentran:

• Precio del alquiler:

El Código presenta alternativas que quedan abiertas a discusión entre propietarios e inquilinos por las que se puede fijar el precio del alquiler, tanto en moneda de curso legal en la República como en moneda extranjera.

– Si se fija el precio del alquiler en moneda extranjera puede pagarse dando el equivalente en moneda de curso legal (cambio oficial).

– Si se fija el precio del alquiler en cierto valor, el monto resultante debe referirse al valor real al momento que corresponda a la fecha de pago.

• Intereses aplicados por falta de pago del alquiler:

En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés que se vaya aplicar por mora en el pago. No obstante, para evitar abusos, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses exceda, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.

• Plazo para alquileres de propiedades inmuebles:

Mínimo: Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.

Máximo: no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

• Entrega de la propiedad alquilada:

La propiedad alquilada debe ser entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda, debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.

• Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda:

a)  No se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;  b) No se puede requerir depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

• Se garantiza el acceso o la estabilidad en la vivienda de personas incapaces o con capacidad restringida.

Se declara nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque este no habite el inmueble.

• Mantenimiento de la propiedad alquilada:

La propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario (cualquier rotura o desperfecto en los baños, cocina, calefón, pisos, puertas, humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido sin cargo). Se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o cambio de artefactos o mantenimiento.Si es muy grave el desperfecto o la falta de mantenimiento, se puede pedir terminar el contrato sin multa para el inquilino.

• Mejoras a la propiedad:

El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad (por ejemplo, el arreglo de paredes o reparaciones de artefactos e instalaciones).

• Pérdida de luminosidad:

Si pierde la luminosidad, el inquilino no puede hacer nada ni pedir disminución de precio o rescindir el contrato, salvo que el propietario supiera de antemano que la propiedad iba a perder la luminosidad por nuevas construcciones.

• Cuidado de la propiedad alquilada:

El inquilino debe cuidar la vivienda en el estado que la recibió, responde por abandono, destrucción o incendio culpable. Responde por los daños de los visitantes ocasionales y por el mero mantenimiento de vivienda alquilada. En caso de urgencia, el inquilino puede hacer reparaciones con previo aviso al propietario.

• Vía ejecutiva:

Para mejorar la contratación de alquileres, se brinda mayor seguridad jurídica al propietario, posibilitando una nueva forma rápida de cobro de alquileres, expensas y demás pagos mensuales convenidos. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

• No pago de impuestos:

Los inquilinos no deben pagar los impuestos que graven la propiedad, salvo expresa disposición contractual.

• Devolución de la propiedad:

El inquilino debe devolver la propiedad en el estado que la recibió pero con los deterioros del uso. Y entregando los recibos y documentación de los pagos hechos.

• Desalojo del inquilino:

El inquilino puede ser desalojado por usar mal la propiedad o no pagar dos meses consecutivos. Debe ser notificado antes de la demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.

• El inquilino se puede ir por culpa del propietario:

El inquilino puede rescindir el contrato sin multa o sanción si el propietario no mantiene la propiedad en forma apropiada o la misma presenta vicios graves para su uso.

• El inquilino se puede ir anticipadamente:

Si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la equivalente a un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. No se requiere que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con sesenta (60) días de anticipación al propietario.

• Garantías:

Para dar mayor seguridad a los garantes, vencido el plazo de contrato del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que el inquilino no entregue el inmueble. Es nula la clusula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el contrato original.

Críticas a las modificaciones

Protectora asegura que las modificaciones realizadas en el Código Civil y Comercial omitieron una legislación específica para el alquiler de viviendas. La ONG asegura que falta regulación "para que las relaciones entre inquilinos y propietarios sea equilibrada en base a anticipar y prevenir los abusos existentes en la posición dominante del mercado que se ejerce desde el sector inmobiliario y los propietarios".

Entre estos abusos, Protectora denunció que se debió incluir algún mecanismo que "erradique los criterios arbitrarios solicitados por las inmobiliarias para garantizar el pago del alquiler. Dichos criterios afectan a las personas de menores recursos o sin red de contención familiar o social, para quienes conseguir una garantía de este tipo puede ser casi imposible. Así, una familia no podrá acceder a un alquiler, por menor riesgo crediticio que posea, si no consigue algún familiar o amigo que le ofrezca una garantía. Es un despropósito legal no regular los requisitos como fianzas o garantías que producen que familias que podrían pagar puntualmente un alquiler no logren acceder a él".

En el mismo sentido, Protectora advirtió de que faltó regulación para "eliminar los abusos que se cometen con futuros inquilinos en pedidos de señas o reservas por parte de las inmobiliarias, por ejemplo para el estudio de documentación, garantías y reserva de alquiler que se incumple en forma arbitraria, llegando incluso a su no devolución y frustración de las expectativas".

"Faltó regulación para los abusos que se cometen en las renovaciones, donde se abusa en nuevos pedidos de pagos de comisiones por las inmobiliarias, gastos administrativos y aumentos arbitrarios de precios", fue otra de las críticas emanadas de la asociación.

Por otr parte, Protectora opina que se debió establecer un modelo “tipo” de contrato de alquiler de vivienda familiar, que erradique las cláusulas comerciales abusivas, que se explicite la responsabilidad en el pago de las expensas comunes y extraordinarias, impuestos, reparaciones, mejoras, devolución de depósito, entrega de llaves, resolución anticipada y demás, "que brinden un marco de ordenado en la ejecución del contrato".

También se sugirió que se agreguen al contrato los reglamentos del consorcio, donde se tenga constancia del destino de la unidad alquilada, así como las prohibiciones y modalidades de uso de las instalaciones comunes. Otra cuestión que se pide desde Protectora es que se permita utilizar los nuevos recursos de fotografía digital para determinar inventario y estado de conservación, y domicilios electrónicos para afianzar las comunicaciones entre las partes.

Por último, la ONG lanzó una dura crítica: "En la propuesta de Código Civil los pobres han sido invisibilizados, y se sigue pensando en un mercado donde no existen desigualdades de poder entre las partes. Esto permite que sean justamente las personas con mayores desventajas aquellas que pagan más caros sus bienes y servicios, en contra de cualquier concepción igualitarista de la justicia".